COMMENT CALCULER LA RENTABILITE D'UN INVESTISSEMENT LOCATIF ?
En tant qu’investisseur, il est essentiel de connaître le rendement locatif de son bien avant même de le visiter. En effet, ce calcul permet de vérifier la viabilité de votre projet et de cibler les bonnes affaires.
La rentabilité brute
La rentabilité brute est celle qui nous vient tout de suite à l’esprit. C’est un indicateur pratique pour estimer approximativement la rentabilité de l’investissement.
Elle se calcule en divisant le montant des loyers (hors charges) annuels perçus par le prix d’acquisition du bien.
Le résultat obtenu doit être multiplié par 100 pour obtenir un pourcentage de rendement.
Exemple : un bien qui rapporte 5000 € de revenus annuels et qui a été acheté 100 000 € rapporte 5% brut.
Mais cette rentabilité brute est souvent loin de la réalité.
La rentabilité nette
Cette méthode est la plus pratique car elle peut être calculée en amont de la visite et offre un résultat satisfaisant en termes de réalisme. En plus des éléments de la rentabilité brute, la rentabilité nette prend en compte le montant de la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de notaire, les travaux ainsi que l’ameublement.
Rentabilité nette = (loyer annuel – charges de copropriété – taxe foncière) / (prix d’achat du bien + frais d’agence + frais de notaire + travaux + mobilier) x 100
QU’EST CE QU’UNE BONNE RENTABILITÉ ?
Il n’existe pas de bonnes ou de moins bonne rentabilité. Tout dépend de vos objectifs. À mon sens, on peut commencer à regarder un projet à partir de 6% de rendement net.
De 0 à 3%, votre investissement est peu rentable. Votre effort d’épargne, c’est-à-dire la différence entre loyer net et mensualité sera forte. Plusieurs facteurs à vérifier : le bien est-il surcoté par rapport au marché ? La demande locative est-elle au rendez-vous ?
De 3 à 5,5%, vous êtes dans la bonne moyenne. Votre effort d’épargne sera faible, et ne vous enlèvera pas la possibilité de réinvestir dans le futur.
A 6%, vous atteignez généralement l’équilibre. Votre loyer net est égal à votre mensualité de crédit . Prenez quand même le temps de vérifier si le loyer envisagé n’est pas trop fort par rapport au marché de la location.
Au-delà de 6% vous viser le cash flow positif. Votre loyer net est supérieur à votre mensualité. Il sera très difficile d’atteindre ce genre d’objectif sur un investissement classique. Ce type de rendement est plus fréquent sur les projets de colocation et de location courte durée où les loyers générés sont plus conséquents.
Au-delà de 10%, vous prenez potentiellement des risques de vacances locatives importantes ou de perte lors de la revente.
