COMMENT DEPASSER LES 35% D'ENDETTEMENT ?
Cette limite est fixée de façon arbitraire par les banques. Ce seuil permet aux établissements bancaires de ne pas prendre des dossiers trop risqués pour eux.
Concrètement vous ne devez pas avoir de charges supérieur à 35% de vos revenus.
Ce sont les charges fixes, les loyers et les prêts qui sont pris en compte.
Les charges variables comme l’alimentation , les transports, les soins, ne sont pas pris en compte dans ce calcul.
Le seuil des 35% est un repère à la décision pour les banques.
Pour jouer avec cette méthode de calcul, vous pouvez ajuster le montant de vos charges en baissant vos mensualites de crédit en allongeant la durée de crédit . Cela est possible dans la plupart des prêts immobilier au bout de 1 an. Il faut simplement en faire la demande auprès de la banque.
En allongeant votre durée de crédit de 3 années, vous pouvez diminuer votre mensualité de 100 à 150 euros par mois.
Cela vous permet de réduire de charges et donc votre taux d’endettement .
Des lors que votre loyer est supérieur de 30% à votre mensualité de remboursement, le taux d’endettement ne sera pas un frein à la validation de votre investissement car le loyer et la mensualité de crédit se neutralisent
Généralement la banque ne prend en compte que 70% des revenus locatifs, il s’agit d’un ratio de prudence bancaire( loyers impayés , vacance locative ).
Si votre projet n’est pas rentable votre taux d’endettement va se retrouver impacté.
Le taux d’endettement n’est pas le seul moyen pour la banque dévaluer la situation de l’emprunteur.
La banque peut aussi se baser sur le reste à vivre. Il s’agit de la somme d’argent qui reste au foyer après avoir procédé aux paiements de toutes ses charges et crédits.
Il faut savoir que le taux d’endettement n’est qu’un détail dans le profil bancaire de l’investisseur.
Le presentation du projet , la gestion des finances, l’épargne disponible et la rentabilité du bien sont autant d’éléments qui vous permettront de trouver des solutions pour optimiser votre taux d’endettement et votre futur emprunt.
En résumé :
1 - Jouer avec les clauses d'allongement de la durée de prêt stipulées dans votre offre de prêt
2 - Faire des investissements rentable avec cash flow pour augmenter votre reste à vivre et enchainer les investissements
3 - Créer une relation de confiance avec votre banquier sur le long terme
4 - Arbitrer son patrimoine pour avoir du cash si jamais la banque vous le demande, surtout en ce moment.
